大家さん必見！早期満室・安定経営のためのノウハウとは?!
木造築20年、
最寄駅が各駅停車駅同士のちょうど中間で、徒歩15分。
正直、これといって特徴のない木造アパートです。
全8戸中5部屋が空室です。
このアパートは、外観も内観も築年数にふさわしい状況ではあるものの、統計データと比較するまでもなく、全8戸中5部屋が空室なのは異常です。
2月中旬だったので、この入居の旬を逃す手はありません。
しかし、リフォームなどでハードウェアに手を加える時間はありません。
そこで私は、次のようなソフトウェアによる提案を行いました。
フリーターOK、外国人OK、生活保護者OK、高齢者OK、母子家庭OK、
事務所利用OK、大型バイクOK、なんでもOKで入居募集！
その結果、私たちの想像を遥かに超えたトンデモない結末になってしまったのです。
フリーターを入居させたらバイトを無断欠勤してクビ。家賃滞納、来月払うと言って信じていたら、そのまま夜逃げ。
外国人を入居させたら1ヶ月後には3人で住むようになり、3ヵ月後には6人で住むようになり近隣トラブル続出。
高齢者を入居させたら異臭騒ぎが発生！まさかと思ったら孤独死で死後1週間。
母子家庭を入居させたら娘が地元の不良仲間とつるみ、このアパートが不良の溜まり場に。
事務所利用OKで入居させたら怖い顔のお兄さんたちが出入りをするようになり周囲の住民が怖がって空室拡大。
大型バイクOKで入居させたら朝晩バイクの音がうるさいと近隣からクレーム続出。
と言うことは全くなく、
多くの入居申し込みの中から、最終的に契約となったのは、
正社員で勤めている入居者4室（うちバイク利用3室）
フリーター1室
母子家庭が1室
※途中1室退去があったので計6室の募集を行いました。
と、割と普通の結果に。
そして家賃滞納も近隣トラブルも退去もなく、安定した満室経営を続けています。
しかも、すべて家賃保証付きなので家賃の取りっぱぐれはありません。
さらに、定期借家契約なので、
万が一不良入居者化した場合も、再契約を断り退去させることができます。
いまは予定はありませんが、将来の建て替えや、更地にして売却するとき入居者に支払う
立退問題も回避できています。
■この事例から、どのような気付きが得られましたか？
あなたに限らず、世の中の大家さんは、きちんと定職のある会社員や公務員、
そうした職業の親を持つ学生しか入居を認めないで、次のような入居希望者を断っています。
・非正規雇用者（フリーター・契約社員・派遣社員など）
・外国人・留学生
・高齢者
・シングルマザー（ファザー）
・生活保護者
・ペット飼育希望者
・SOHO・自営業者・起業家
・夜のお仕事の人
・離婚者・未婚中年者
・自動車・大型バイク・自転車・複数台希望者
・障がい者
・事務所利用希望者
・楽器希望者
・ルームシェア
・子育て世帯
中には、空室に耐え切れず、上記のような入居希望者を許可する大家さんもいます。
しかし、リスクが顕在化し、
多くのトラブルに見舞われ「もう2度と○○の入居者は入れない！」と後悔しています。
そうした情報があなたの耳にも届いているのでしょう。
アパート・マンション経営を始めて間もない大家さんには、
先人のトラブル事例に敏感になるのは当然です。
しかし、一部上場企業の正社員であっても、
会社の倒産や減給・ボーナスカットの可能性はあり、家賃滞納リスクはあります。
また、みだりに権利ばかり主張して周辺住民との調和を乱す人もいます。
どれだけ安定収入があっても社会的地位が高い入居者でも、人と人との関係から、
トラブルの発生をゼロにすることはできません。
入居者トラブルをゼロにしたいのなら、入居者を入れないことです。
これは無理なのですから、
とっとと満室にして家賃を全額もらいながらトラブル対応をするほうが良いです。
少なくともサイフの中身的には遥かにマシです。
とはいうものの、トラブル続出で対応に追われる毎日は想像するだけで恐ろしいものですよね。
■そこで、一つ、重要な情報をあなたに差し上げます。
あなたが入居を断りたい人たちの中には、
信用に乏しいことを自覚していて、家賃を何よりも優先して支払い、
共同住宅で周辺住民と調和を保ちながら、
平穏に暮らしていきたいと、強い意識を持っている人たちがいるのです。
なぜなら、今住んでいる住まいを探すときに苦労した経験があります。
新しく住まいを探すにあたり、すでに何度も断られているかもしれません。
つまり、新しい住まいでトラブルを起こして追い出されることを避けたいのです。
それだけルールを守ろうという意識が強くなるのです。
ただ、全員が全員、100%ではありません。
また、それぞれのケースごとに抱えるリスクはあります。
例えば非正規雇用者であれば、収入の変動による家賃滞納のリスクがあります。
外国人であれば、
言葉の問題や、日本の常識、共同住宅で暮らすことのルールを知らないこともあるでしょう。
ペットを飼う人は、動物の鳴き声や物件を傷つけたり汚される可能性があります。
ただ、こうしたリスクを軽減・回避・転嫁できれば、
あなたの理想とする入居者層と大差のない入居者へとアップグレードできます。
しかも、そのアップグレードに必要な費用や手間は入居希望者自身に負ってもらうのです。
今は、そうした新しいサービスや商品が世に出回っているのです。
しかも、信用に乏しい入居希望者を前向きに検討する大家さんは、ほとんどいません。
競争相手のいない、ブルーオーシャン市場で入居募集できるのです。
いかがでしょうか。
次回の大家塾では、
多くの大家さんが「入居お断り」としていた入居者層について、
どのようなリスクがあり、どのようにリスクを軽減・回避・転嫁するのか、
リスクコントロールのノウハウを一挙大公開いたします。
・非正規雇用者（フリーター・契約社員・派遣社員など）
・外国人・留学生
・高齢者
・シングルマザー（ファザー）
・生活保護者
・ペット飼育希望者
・SOHO・自営業者・起業家
・夜のお仕事の人
・離婚者・未婚中年者
・自動車・大型バイク・自転車・複数台希望者
・障がい者
・事務所利用希望者
・楽器希望者
・ルームシェア
・子育て世帯
それぞれの入居希望者のリスクと、リスクの軽減・回避・転嫁方法を解説。
また、NGとすべきケースについても解説。
契約のキホンとなる定期借家制度についても解説いたします。
さらに、ゲストを招き、今まで語られることのなかった、
障がい者の入居希望者のメリット・デメリット、リスクの軽減・回避・転嫁方法について、
お話いただきます。
一般的な入居者層をベースに、最後の1部屋や2部屋を、
今まで「入居お断り！」としていた信用に乏しい人をミックスすることで早期満室にします。
もちろん、だれでも入居を許可するわけではなく、
リスクを軽減・回避・転嫁できる契約方法やサービスの利用とその費用負担を条件にするのです。
彼らは、別の住まいを見つけるのは困難ですから長期入居化します。
時代の変化により、入居者層は多様化しています。
大家さんや管理会社も変化が必要です。
このセミナーで、
多様化した入居希望者を受け入れられるようになり、空室知らずの満室安定経営できる大家さん
に成長します。
将来的に、空室が埋まらないので【仕方なく】信用に乏しい人も入居させる大家さんが急増します。
こうなる前に、一見信用に乏しいけれど、
しっかりルールを守る強い意識を持つ入居者の募集と管理をするノウハウをマスターしておきましょう。
