不良入居者のいない安定した満室経営を実現する方法とは？？
■空室問題■
空室は、家賃収入がないだけでなく、部屋をキレイに保つための手間や費用などの問題もあります。
退去から次の入居者が決まるまでの期間が年々長くなってきている
入居が保証されるわけではないので思い切ったリフォームはやりたくない
家賃を下げても決まりにくい
入居の旬を逃すとまず埋まらない
入居者の間口を広げること（フリーターや外国人や生活保護者など）は後で不良入居者化して困るのであまりやりたくない
■不良入居者対策■
不良入居者とは、家賃滞納者や迷惑行為を繰り返す入居者のこと。
家賃を滞納している。払う払うといって払わず、そのまま居座り続ける。
夜中に騒ぐ。何度注意しても繰り返す。挙句の果てには開き直られる。
気付いたら1Rに5人も入居している。
契約上禁止しているのにペットを飼育する。しかも飼育方法がまずく周囲の入居者に迷惑を掛けている。
借金取りが夜中に取り立てに来る。大声でわめきちらすので周囲の入居者が不安がっている。
■立退問題■
建物は、いつかは取り壊す日がきます。
このとき、入居者にゴネなられると立退料が跳ね上がります。
例え、どんなに耐震性の劣る建物でも、立退料を支払うことになります。
裁判で争っても勝てません。
しかも立退料には、何も規定がありません。相場もありません。
判例もさまざまです。
弁護士に相談しても分かりません。
立退料がいくらになるかは、ケースバイケースなのです。
空室問題は、ほんの一部の地域を除いて、避けることはできません。
人口減少、世帯数減少はもちろん、それでも新築物件が増えているからです。
需要が減っているのに供給が増えているのですから、
空室問題が年々悪化していくのは目に見えています。
不良入居者も増加傾向にあります。
彼らがすべて不良入居者化するとは言いませんが、次のような入居者は増加傾向にあります。
【仕事・収入が不安定で家賃滞納トラブルになりやすいと言われる層】
・契約社員
・派遣社員
・フリーター
・自営業者
・勤続年数が短い人
【文化の違いによるトラブルになりやすいと言われる層】
・外国人
・留学生
【その他トラブルになりやすいと言われる層】
・生活保護者
・見知らぬ者同士のルームシェア
・離婚者
・高齢者
・障害者
・母子家庭・父子家庭
・ペット飼育者
空室問題の解消をするためには、上記のような入居者層を無視できません。
しかし、不良入居者化のリスクが高まると言われています。
不良入居者化のリスクを回避するには、上記のような入居者層を拒否することになります。
しかし、今度は、空室を解消することが難しくなります。
優良入居者に限定しての満室経営は難しい。
こうした現実を認識すると、不良入居者になりやすいと言われている層を受け入れることは、
今後、避けては通れないでしょう。
とはいうものの、不良入居者化したときのリスクを考えると、空室期間が延びても受け入れを拒否したくなります。
しかし、その入居者を拒否したところで、次にいつ入居希望者が現れるか分かりません。
次の入居希望者が、優良入居者である保証もありません。
その方法とは、ズバリ定期借家契約です。
入居者を広く受け入れる替わりに、すべて定期借家契約とします。
定期借家制度を導入すると、賃貸経営は次のように変わります。
・通常の入居者には再契約を繰り返すことで継続入居していただきます。ですので新築物件でも、築浅物件でも導入できます。
・万が一、不良入居者化したら再契約を拒むことにします。すると、契約期間満了後は住み続ける権利が消滅して退去させることができます。（普通借家契約の場合は更新を拒絶しても法定更新となり、法律上住み続ける権利は残ってしまいます。）
・再契約を拒む権利があるため、入居者と緊張感のある関係を築くことができます。
・建て替えが決まっても立退料なしに契約満了と共に退去してもらえます。（普通借家契約の場合は正当事由とならないため相応の立退料の支払いが必要となります。）
・解体まで数ヶ月の期間が残っていても、その期間だけ賃貸することができますので、余すところなく家賃収入を得られます。（普通借家契約では1年未満の契約はできません。）
・普通借家契約なら、家賃を滞納してもそうカンタンには退去させられないことを知っている、本当に悪質な不良入居者が近寄ってこない可能性が高まります。（本当に悪質な人は法律の勉強をしているものです。）
